Раздел жилого дома часто становится самым болезненным моментом для людей, которые прожили определенное время под одной крышей, но по тем или иным причинам его приходится продавать или делить между родственниками. Зачастую этот дом долгие годы строился совместными усилиями, в него вложено немало средств и душевного тепла всех членов семьи.
Оглавление:
1. Условия раздела жилого дома
4. Мировое соглашение между собственниками
5. Судебное разбирательство дела
7. Когда возможно разделить дом в натуре
8. Как оспорить выделение доли в натуре
Разделить недвижимость так, чтобы не пострадали интересы всех членов семьи, удается редко. Поэтому законодательство РФ предусматривает ряд условий и принципов, которых нужно придерживаться при разделе жилого дома. Существуют также и установленные законом способы раздела имущества, которые мы также рассмотрим в этой статье.
Условия раздела жилого дома
Разделом жилого дома называют процесс, при котором полностью прекращаются права на общую долевую собственность и каждому собственнику выделяется доля. Выделение одной или нескольких долей из общей долевой собственности относится к наиболее востребованным процедурам, которые позволяют прекратить действие долевой собственности.
Разделить дом на несколько частей, чтобы каждый имел возможность в нем жить, но при этом не вступал в контакт с остальными проживающими в доме, удается редко. Это обусловлено объективными реалиями и невозможностью реального раздела в виду особенностей строительства жилого дома изначально.
Вначале проводится судебно-техническая экспертиза для определения соответствия жилья определенным нормам и условиям. Кроме того, потребуется оценка стоимости дома вместе со всеми хозяйственно-бытовыми постройками.
Раздел возможен, если:
√ Дом пригоден для проживания, при его строительстве соблюдены все строительные нормы;
√ Есть необходимые удобства: газ, вода, отопление, электричество, санузел;
√ Имеется запасной выход;
√ Комнаты изолированы;
√ Отсутствуют долги по коммунальным платежам.
Важное значение имеет отсутствие обременения, а также ограничений на продажу со стороны государственных органов.
Способы раздела дома
Согласно законодательству РФ жилой дом, принадлежащий нескольким собственникам, можно разделить двумя способами:
√ Аннулированием долевого права собственности каждого владельца;
√ Предоставлением каждому собственнику полагающейся ему части жилья.
Если дом передается в общую долевую собственность, то раздел возможен путем выплаты компенсаций другим собственникам.
Пример. Супруги разводятся и проживать в одном доме уже не могут. Каждому по закону полагается 50% жилплощади. Они могут разделить имущество двумя способами:
1. Продают дом и вырученную сумму делят пополам.
2. Один из супругов выплачивает другому сумму, равную стоимости доли, и становится полноправным собственником обеих долей.
При долевом владении домом для раздела необходимо письменное согласие каждого собственника. Если хотя бы один из них не подписал согласие, раздел осуществляется только в судебном порядке. Раздел производится только с учетом рыночной стоимости дома.
Порядок раздела дома
Разделить жилой дом можно только на основании положений законодательства РФ. Согласно ЖК РФ раздел производится только при наличии договоренности между собственниками жилья, а при его отсутствии – путем обращения в суд.
Процедура раздела состоит из нескольких этапов:
1. Устанавливается размер доли каждого собственника дома.
2. При необходимости перепланировки в техпаспорт дома вносятся изменения. Для этого нужно обратиться в БТИ.
3. При судебном разделе назначается экспертный анализ технического состояния дома. При мирной договоренности между владельцами экспертизу можно не проводить.
4. Если кто-то из собственников против раздела дома, подготавливается и подается исковое заявление в суд.
5. Дело рассматривается в суде, после чего раздел производится согласно вынесенного им решения.
Если дом находится в аварийном состоянии или относится к разряду ветхих строений, раздел невозможен даже через суд.
Мирное соглашение между собственниками
Совладельцы дома по закону имеют право самостоятельно поделить дом и земельный участок, для чего заключается мирное соглашение. Допускается и устная договоренность.
Если собственники заключают соглашение о прекращении общей долевой собственности в простой письменной форме, то дальнейший раздел дома производится достаточно легко. При этом необходимо, чтобы дом являлся делимым объектом и к нему было возможно применить все положения ГК РФ в отношение раздела и завершения прав на общую долевую собственность.
Если все собственники достигли согласия, то это требуется оформить документально. Единых требований по оформлению данного заявления нет. Можно писать в свободной форме, но с учетом общих требований к оформлению документации такого рода. Образец можно скачать из Интернета.
В тесте соглашения необходимо указать:
√ Где и когда подписан документ;
√ Кем подписывается соглашение: паспортные данные, адреса;
√ Какое имущество подлежит разделу;
√ Кому принадлежит каждое помещение внутри дома, в каком порядке предусмотрено пользование местами общего пользования – ванной, туалетом и кухней;
√ Как будет производиться оплата коммунальных услуг;
√ Кто и в каком порядке будет осуществлять капитальный ремонт;
√ Предусматриваются ли компенсационные выплаты, например, за пользование большей долей.
Вписываются также технические сведения на дом и участок. Подготовленный документ нужно заверить у нотариуса. Предварительно уплачивается госпошлина, а нотариусу предоставляется квитанцию об уплате. Госпошлина составляет 0,5% от стоимости дома, но не может быть больше 20 000 рублей и меньше 300 рублей.
Нотариусу потребуется предоставить:
√ Паспорта всех собственников жилья;
√ Текст мирного соглашения;
√ Правоустанавливающие документы на дом, в том числе договоры дарения, о купле-продаже, завещание;
√ Акт о техническом состоянии дома.
После заверения документа у нотариуса необходимо переоформить документы о праве собственности путем обращения в Росреестр.
Однако такой дом регистрируется под одним кадастровым номером, так как по закону кадастровый учет помещений в доме или его частей невозможен (ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13. 07.2015). То есть фактически дом сохраняет статус целостного объекта недвижимости, просто становится долевой собственностью. Личная доля каждого собственника остается не выделенной в натуре.
Выделение в натуре предполагает, что каждый совладелец по судебному решению получает в собственность изолированную часть площади, построек и участка. После этого он вправе фактически разделить дом: соорудить перегородки, забор, сделать отдельный вход. Запрещается при этом ухудшать технические характеристики: ломать несущие или общие стены, затрагивать крышу, нарушать инженерные коммуникации.
Кроме того, раздел дома в натуре предполагает возможность полностью распоряжаться своей долей недвижимости, то есть у владельца возникает право на продажу, сдачу в аренду, дарение, передачу в наследство.
Судебное разбирательство дела
Обращение в суд необходимо, если родственникам не удается достичь соглашения по поводу раздела дома. Рассмотрением таких дел занимаются районные суды. Для того, чтобы дело было рассмотрено в суде, нужно подготовиться: собрать необходимые документы, оплатить госпошлину, написать заявление в соответствии с требованиями ГПК.
К необходимым документам для предоставления в суд относятся:
√ Паспорта всех собственников жилья;
√ Регистрационные документы на дом;
√ Правоустанавливающие документы на дом: например, договор купли-продажи;
√ Кадастровый паспорт;
√ Мировое соглашение о разделе жилья, если оно было подписано;
√ Чек об оплате госпошлины.
Обязательно уплачивается госпошлина. Ее размер зависит от стоимости жилья:
√ Если дом стоит меньше 20 000, пошлина составит 4%;
√ От 20 000 до 100 000 тысяч руб. – 3% + 800 рублей;
√ От 100 до 200 тысяч – 2% + 3 200 рублей;
√ Более 200 тысяч, но меньше 1 миллиона руб. – 1% + 5 200 рублей;
√ Более 1 миллиона – 0,5% + 13 200.
При этом размер пошлины не может превышать 60 000 рублей и быть ниже 300 рублей.
Если заявление составлено некорректно и нарушены правила его оформления, дело к рассмотрению принято не будет. Поэтому к написанию заявления нужно отнестись серьезно или доверить это квалифицированному юристу.
Искового заявления в суд должно содержать следующие сведения:
√ Адрес и наименование суда;
√ Паспортные данные заявителя и ответчика;
√ Стоимость разделяемого дома;
√ Описание сути проблемы;
√ Список приложенных документов.
Внизу ставится подпись с расшифровкой, а также дата написания заявления. Образец искового заявления также можно найти в Интернете.
Рассмотрение дела может продлиться до трех месяцев. Вынесенное решение вступает в силу через 10 дней после его принятия.
Суд также выносит постановление о том, кто из собственников должен проводить изоляцию своей доли в доме, восстанавливать инженерные коммуникации после этого. Кроме того, выносится решение о выплате расходов на проведение различных работ в доме при разделе.
Обычно издержки распределяются между собственниками в соответствии с размерами их долей. Если дом разделен в равных долях, то расходы распределяются в равных объемах.
Обзор судебной практики
Довольно часто владельцы долей в совместном имуществе требуют не только подтвердить их право собственности с помощью документов, но и отделить физически их часть имущества от остального. Это регламентируется ст. 252 ГК РФ и положениями, дополняющими эту статью.
На практике это вызывает много сложностей, особенно если дело касается недвижимости. Если судебное решение по такому вопросу уже вынесено, собственники имущества вправе самостоятельно произвести раздел в натуре или для этого привлекается одна из профильных организаций. При необходимости в этом участвуют приставы-исполнители.
Когда возможно разделить дом в натуре
Суды при принятии решений руководствуются не только документами, но и учитывают технические характеристики жилья. Истцы обычно требуют выделить принадлежащие им доли недвижимости в натуре. Поэтому суд обязательно изучает всю представленную техническую документацию, при необходимости привлекает специалистов для проведения строительно-технической экспертизы.
Экспертное мнение становится решающим фактором при принятии решения:
1. Определяет, насколько технически возможно исполнить требования, заявленные в иске.
2. Предлагает доступные и осуществимые способы раздела дома в точном соответствии с техническими нормами.
3. Прописывает всю информацию о доме, стоимость будущих работ по перестройке и перепланировке дома.
Опытные юристы советуют истцам перед подачей заявления в суд проконсультироваться со специалистами и заранее разработать возможный способ раздела жилья и предоставить его суду в ходе заседания. Очень часто при принятии положительного решения за основу берется предложенный истцом вариант.
Важно помнить, что разные специалисты, проводя строительно-техническую экспертизу, довольно часто выдвигают разные мнения в отношение одного и того же жилья. Поэтому в суде разные стороны предоставляют разные экспертные заключения по одному объекту.
При возникновении подобной ситуации суд принимает решение о назначении независимой экспертизы в одной из организаций, имеющих государственную аккредитацию, и руководствуется только результатами данной экспертизы.
Одновременно для раздела жилья в натуре потребуется провести независимую оценку его стоимости. Это важно для того, чтобы каждому собственнику была выделена доля, величина которой соответствовала тому, что ему причитается по закону.
Обычно суду достаточно получить результаты кадастровой оценки. Она не совпадает с реальной стоимостью недвижимости, но позволяет справедливо распределить доли.
Следовательно, законом не предусмотрены единые условия для признания дома пригодным для проведения раздела в натуре. Но статистика судебных решений позволяет выявить некоторые общие моменты, которые всегда учитываются судами:
1. Конструкция дома допускает осуществить раздел в натуре, то есть в результате физического раздела здание и строительные элементы не пострадают. Дом и его части останутся пригодным для проживания и эксплуатации.
2. Для раздела дома не нужно перестраивать конструкцию или производить серьезную перепланировку.
3. Выделенная доля имеет доступ ко всем инженерным коммуникациям. Допустимо, чтобы места общего пользования располагались на доле других собственников.
4. Интересы третьих лиц не затрагиваются и не ущемляются.
5. Объекты, полученные в ходе раздела, отвечают всем санитарным требованиям, к примеру, площадь выделенной доли не меньше установленных норм для жилой площади, или уровень инсоляции соответствует требованиям.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий приводит к тому, что суд выносит решение о невозможности раздела недвижимой собственности в натуре, так как по закону обязательно наличие всех этих условий в совокупности.
Если дом невозможно разделить в натуре по тем или иным причинам, суд вправе предложить собственникам возместить стоимость доли истца в денежном эквиваленте. Это допускается законом (ст. 252 ГК РФ).
Однако никто, в том числе и суд, не вправе принудить человека отказаться от своей доли в пользу денег. Решение об этом принимает сам собственник, совершенно добровольно.
Исключением может стать ситуация, когда выделяемая доля имеет мизерный размер, а собственник не планирует использовать свою долю для проживания. Судья может принять решение о выплате денежной компенсации такому дольщику.
Пример. После развода был произведен раздел совместного имущества супругов, каждый из них получил 50% жилой площади. Однако вскоре супруга написала исковое заявление, требуя выделить в натуре принадлежащую ей долю дома, в котором остался проживать ее муж.
Представленные суду документы показали, что дом выстроен из бруса, его общая площадь составляет 75 кв. м. В доме имеются: одна жилая комната, небольшая кухня, ванная, санузел, обширная веранда и котельная с отдельным выходом. Бывшая супруга требовала произвести распил дома, выделив ей веранду с кухней, часть жилой комнаты и ванную.
По закону такой раздел считается абсолютно справедливым, доли каждого получаются равными. Но проведенная экспертиза показала, что физически это невозможно. Особенность конструкции зданий из бруса в том, что любое изменение заканчивается ухудшением качества постройки и нарушениями санитарных требований в отношение жилых помещений. А распил оказался практически невыполним.
Суд принял решение отказать в удовлетворении иска. Было рекомендовано сторонам договориться между собой таким образом, чтобы одна сторона выплатила компенсацию стоимости доли другой.
Когда выделить доли в натуре изначально невозможно, то в исковом заявлении истцу необходимо указать требование к ответчику выплатить денежную стоимость своей доли по причине того, что раздел в натуре, физически не осуществим.
Если выплата компенсации не предусмотрена, и собственники планируют проживать совместно, истец имеет право потребовать у суда установить порядок и правил пользования имуществом. Суд обязательно учитывает взаимоотношения сторон, возможность эксплуатации дома, некоторые другие нюансы.
Как оспорить выделение доли в натуре
Стороны не всегда удовлетворены решением суда, хотя судья всегда берет в расчет интересы всех участников конфликта. При возникновении такой ситуации вынесенное решение можно оспорить. Однако статистика показывает, что выиграть в таких делах практически невозможно: очень мало случаев, когда суд отменяет принятое ранее решение о выделении доли в натуре, в виду наличия серьезной доказательственной базы, в том числе в виде экспертного заключения.
Главным аргументом для суда может стать тот факт, что при физическом разделе здания его техническое состояние и качество его конструкций ухудшатся.
Для этого потребуется:
√ Предоставить суду убедительные доказательства возникновения таких рисков;
√ Заказать новую экспертизу, предоставить новые факты, которые ранее не были известны и не рассматривались при проведении предыдущих экспертиз.
Другим важным аргументом может стать то, что при разделе значительно уменьшится рыночная стоимость объекта или же он станет полностью неликвидным. Для этого нужно экспертное мнение оценщика имущества.
Такой аргумент может сыграть важную роль, если при первом рассмотрении все решения были приняты на основе кадастровой стоимости дома, которая совершенно не совпадает с рыночной.
Пример. При разводе дом, принадлежащий гражданке Х., решением суда должен быть разделен на две равные доли, одна из которых выделяется ее супругу. Каждый из супругов становится обладателем своего жилья с отдельным входом, однако обе доли имеют общие стену и крышу. По заключению оценщика каждый полученный объект имеет стоимость на рынке не более 800 тысяч рублей.
При этом истица предоставила еще одно заключение оценщика. Согласно этому документу стоимость дома целиком составляет 3 миллиона рублей. Следовательно, раздел дома в натуре приводит к значительной утрате рыночной стоимости, а это является нарушением прав владелицы дома.
Суд после рассмотрения предоставленных доказательств, вынес решение отменить предыдущее решение суда о необходимости раздела дома в натуре.
Однако такие решения единичны, и разные суды по одному и тому же делу могут вынести совершенно противоположные решения. Например, в данной конкретной ситуации, другой суд может исходить из того, что реальная рыночная цена дома не может браться в расчет, так как рассматривается возможность раздела дома в натуре, а не возможность получения выгоды от его продажи или его эксплуатации.
Суд может решить, что ущемления интересов супругов нет, так как обе стороны получают свои доли в равных объемах и каждый получает в пользование то имущество, которое полагается ему по закону.
Поэтому юристы советуют, перед обращением в суд с исковым требование о разделе недвижимости в натуре или отмене такого решения суда, изучить все доступные дела подобного рода, проанализировать статистику. Это даст возможность спрогнозировать успех.
Кроме того, судья может упустить из виду такие детали, как способы раздела коммуникаций, незначительные конструктивные изменения. Это в дальнейшем может вызвать проблемы при возникновении необходимости сделать ремонт коммуникаций или провести любую операцию со своей долей. Такие нюансы поможет учесть опытный адвокат.
Как видим, выдел доли недвижимости – это достаточно сложный процесс. Он требует внимательного анализа правоприменительной практики в самых разных областях имущественного права. Не следует забывать, что раздел жилого дома производится совместно с земельным участком, на котором он стоит, и всеми постройками.
Автор:
Андрей Иванов